年常被误认为是“暴涨起点”，实则更准确地说，是政策与市场的博弈进入新阶段。这一年，国务院出台“新国十条”，首次提出“差别化信贷政策”，并明确要求抑制投机性购房。然而，政策效果短暂——2010年4月政策收紧后，5月市场即出现“倒春寒”，但7月起，随着信贷边际放松和刚需集中释放，房价再度回升。

关键变化在于：房价是哪年开始暴涨的？从2010年起，一线城市核心区域房价开始出现“结构性暴涨”，即高端住宅、学区房、地铁盘价格远超平均水平，拉开与普通住宅的价差。例如，北京西城学区房单价从2009年的3.2万/㎡，到2010年底突破5万/㎡，涨幅超50%。

这一年，购房者心理发生微妙转变：从“是否买得起”转向“是否还能再等等”。市场开始形成一种隐性共识——房价不会跌，只会涨。

如果说2010年是“结构性暴涨”，那么2013年则是全面提速的起点。这一年，银行信贷并未如预期收紧，反而因“表外融资”扩张，整体流动性充裕。M2增速保持在13%以上，大量资金通过信托通道流入房地产开发贷和按揭贷。

更关键的是社会语境的转变：此前讨论的是“会不会涨”，2013年起变为“能不能买得起”。深圳、杭州、南京等二线城市房价开始“补涨”，涨幅远超全国平均。例如，杭州主城区房价从2012年底的1.8万/㎡，到2013年底突破2.6万/㎡，一年上涨44%。

这一年，开发商首次提出“高周转、快周转”模式，土地市场异常火热。2013年全国土地出让金达4.1万亿元，创历史新高。购房者恐慌情绪蔓延，“明天可能更贵”的预期开始主导决策。

年是“暴涨”真正形成规模的年份。这一年，央行五次降准，市场流动性充裕；住建部鼓励“发展住房租赁市场”的同时，多地悄然松绑限购，为市场注入强心剂。

互联网热词“薛定谔的房价”诞生于此时——你买的时候不确定贵不贵，卖了之后又觉得便宜了。这种不确定性，恰恰是市场进入非理性阶段的标志。2016年下半年，全国27个城市出台限购政策，但“越调越涨”成为常态。北京、上海、深圳、广州四大一线城市房价全年涨幅均超30%。

典型案例：深圳2016年10月出台“330新政”，提高首付比例，但次月房价再涨12%；杭州“限价新政”后，新房与二手房价差高达100%，催生“打新族”狂潮。购房者不再计算租金回报率，而是计算“能加几成杠杆”。

这一年，房价不再是居住成本，而是一种金融资产——“买一套房，就是买一张K线图”。市场从“涨得慢”进入“涨得疯”的新阶段。

年是房价暴涨的顶峰之年，其特征是：暴涨从一线城市蔓延至三四线，从局部加速变为全国性共振。3月深圳房价反弹20%，4月一线城市集体“破5万”，5月北京“天价学区房”以980万成交（单价13.8万/㎡）……媒体用“疯了”“暴涨”“史诗级”等词汇轮番报道，进一步强化预期。

更深层的变化是心理机制的闭环形成：房价涨→人们相信会继续涨→更多人加杠杆入市→房价进一步涨。这个正反馈循环在2017年达到极致。央行数据显示，2017年居民中长期贷款（主要为房贷）新增6.46万亿元，占新增贷款比重达38%，创历史峰值。

值得注意的是，2017年“房住不炒”首次写入政府工作报告，但政策效果滞后——市场仍在惯性中狂奔。直至2017年12月，全国60城首套房贷利率上浮超10%，市场才出现明显降温苗头。但此时，多数购房者已深陷“高位接盘”困境。

年常被误认为“房价继续暴涨”，实则市场已显疲态。全年全国商品房销售面积仅增1.3%，远低于2017年的7.7%；70城房价指数环比上涨城市数量从年初的60个降至年底的20个以内。但“五年翻两倍”“十年翻三倍”的说法仍在坊间流传，掩盖了真实降温。

开发商陷入两难：一边是地价高企（2018年土地成交价款达6.5万亿元），一边是销售回款放缓。恒大、融创等企业被迫“以价换量”，开启“打折促销”先例。购房者则进入观望期，“买涨不买跌”心理凸显——若预期转弱，市场将加速下行。

这一年，政策转向“稳字当头”，不再“一刀切”收紧，但也不再刺激。市场从“政策博弈”进入“预期博弈”新阶段。真正的问题不再是“房价是否暴涨”，而是“暴涨是否可持续”。

年常被购房者怀念为“最后的黄金期”，实则已是泡沫破裂前的回光返照。年初市场短暂回暖，部分城市出现“抢购”现象，但3月后政策再次收紧，市场迅速降温。全年商品房销售额15.97万亿元，虽创新高，但单价上涨为主因，实际成交量下滑。

这一年，“推盘即巅峰”成为行业暗语——新盘开盘即清空，次月即开始降价。购房者形成“早买早享受，晚买享折扣”的心理定式，与此前“越晚越贵”形成鲜明对比。这标志着市场预期已从“单边上涨”转向“双向波动”。

年底，央行发布《中国金融稳定报告》，首次提及“房地产市场结构性矛盾突出”，暗示政策重心转向“防风险”。2020年疫情爆发后，市场进入深度调整期，暴涨时代正式落幕。